フリーランスの方が住宅購入を検討するときに気になるのが、「フリーランスは住宅ローンを借りられるのか」という問題です。
「フリーランスは安定しないから住宅ローンを借りられない」
という噂を聞いたことがある人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、フリーランスは住宅ローンを借りられるのか、審査が厳しくなるのか、などについて解説します。
「フリーランスは安定しないから住宅ローンを借りられない」
という噂を聞いたことがある人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、フリーランスは住宅ローンを借りられるのか、審査が厳しくなるのか、などについて解説します。
フリーランスは住宅ローンに申し込める？
まず気になるのは、フリーランスでも住宅ローンに申し込めるのかという点です。結論は、「住宅ローンに申し込めるけど審査は厳しくなる」です。どのように審査が厳しくなるのか解説します。
住宅ローン審査に通るための一番の条件は、安定した収入があることです。
会社員であれば収入が300万円。フリーランスであれば所得が300万円が基準となります。会社員は「収入」、フリーランスは「所得」という点に注目してください。
会社員の収入とは、給与の総支給額です。社会保険料や税金が引かれた手取り金額ではありません。
一方フリーランスの所得は、収入から経費を引いた金額です。収入が400万円あり、経費が200万円かかった場合は所得が200万円になります。
そのため、会社員と比べるとフリーランスは所得で判断されるので、少し厳しいと言えます。
所得の300万円というのはあくまで目安であり、各金融機関により差があります。必要な所得の基準を公表していないところもありますが、申し込みをしようと思っている金融機関の定款を調べてみてください。
フリーランスが住宅ローンを申し込むと、確定申告書3期分の提出を求められます。
フリーランスとして事業を始めてから1年や2年しか経っていないと3期分の確定申告書を提出できないので、審査に通らない可能性が高いです。
確定申告書の提出が1期分や2期分だけという金融機関もありますが、審査の基準は厳しくなる傾向にあります。基本的には事業を始めてから3年経過していないと、審査の通過は厳しいと思っておきましょう。
収入面での条件
住宅ローン審査に通るための一番の条件は、安定した収入があることです。
会社員であれば収入が300万円。フリーランスであれば所得が300万円が基準となります。会社員は「収入」、フリーランスは「所得」という点に注目してください。
会社員の収入とは、給与の総支給額です。社会保険料や税金が引かれた手取り金額ではありません。
一方フリーランスの所得は、収入から経費を引いた金額です。収入が400万円あり、経費が200万円かかった場合は所得が200万円になります。
そのため、会社員と比べるとフリーランスは所得で判断されるので、少し厳しいと言えます。
所得の300万円というのはあくまで目安であり、各金融機関により差があります。必要な所得の基準を公表していないところもありますが、申し込みをしようと思っている金融機関の定款を調べてみてください。
業歴面での条件
フリーランスが住宅ローンを申し込むと、確定申告書3期分の提出を求められます。
フリーランスとして事業を始めてから1年や2年しか経っていないと3期分の確定申告書を提出できないので、審査に通らない可能性が高いです。
確定申告書の提出が1期分や2期分だけという金融機関もありますが、審査の基準は厳しくなる傾向にあります。基本的には事業を始めてから3年経過していないと、審査の通過は厳しいと思っておきましょう。
フリーランスの住宅ローン審査の対策4選
審査での収入や業歴は最低ラインの条件です。次に審査で重要視されるポイントを解説します。
金融機関がもっとも嫌がるのが、貸し倒れになり途中で資金を回収できなくなることです。そのため、収入が安定していて返済能力があることが何より大切です。
例えば、3年前の所得150万円・2年前の所得が250万円・前年の所得が400万円の場合、右肩上がりに所得が伸びているので、住宅ローンの返済には問題ないように思えます。
しかし、所得は3年間の平均で算出する金融機関が多いので、平均は266万円となります。基準の300万円を超えていないので、審査に通るのは厳しいでしょう。
また、3年前の所得50万円・2年前の所得1000万円・前年の所得50万円という場合、平均の所得は366万円なので基準は超えています。
しかし、2年前の所得1000万円が一時的なものだと判断されれば、審査に通るのは難しいです。
芸能人や作家・スポーツ選手などはこのようなケースになることが多いようです。
税金や健康保険・年金など、支払わなくてはいけないお金を滞納すると審査に通りません。
フリーランスは会社員と違い健康保険や年金を自分で手続きをして支払う必要があります。そのため、ついつい支払いを忘れてしまったということも。
税金などの滞納がないかは、必ず確認される項目です。滞納がある場合は、住宅ローンの審査の前に支払いを済ませておきましょう。
フリーランスの方は、事業用資金を借り入れている場合もあります。もちろん、事業用資金の返済を滞納しても審査は厳しくなります。
金融機関からの借入やクレジットカードの返済を滞納してしまうと、信用情報として5年間は情報が残るので注意しましょう。
フリーランスをしていると、税金を減らそうと節税に力を入れてしまうものです。
経費を増やすような節税をすると、所得が減ってしまいます。その結果、住宅ローンを借りたいと思っても、収入面で条件に届かなくなります。
基本的に過去の所得を変更はできないので、翌年からの3年間でしっかりと所得がある申告をする必要があります。
所得が増えると税金も増えますが、デメリットばかりではありません。
住宅ローンの借入可能額が増えたり、より低い利率で借りられるようになります。
また、経費を減らせば手元に多くお金が残ります。その分を住宅ローンの頭金に使えるので、借入額を減らすこともできます。
長期的な観点では、節税よりもメリットがあると言えるので、住宅ローンを申し込む前の3期分は節税をほどほどにしておきましょう。
フラット35とは、公的機関と民間の金融機関が提携して運営している住宅ローンです。
フラット35は金利が固定されているので、金利上昇のリスクがありません。そのため、長期のライフプランを計画しやすくなります。
また、連帯保証人や保証料が不要のため、多くの人に利用されている住宅ローンです。
そんなフラット35ですが、申込者の職業や年収に関する基準は定められていません。そのため、フリーランスでも審査に通りやすいことが特徴です。
ただし、基準が定められていないとは言っても、転職して数か月・借入金額に対して年収が低すぎるなどの場合は、審査に通らないこともあるので注意しましょう。
また、フラット35のようにフリーランスでも借入しやすい住宅ローンがあるように、金融機関によっても審査が厳しいところと、多少緩いところがあります。
金融機関により、年収や業歴の条件・経費や節税対策の捉え方などが違いますので、いろいろな金融機関に相談してみるのもいいでしょう。
最も大切なのは何より安定性
金融機関がもっとも嫌がるのが、貸し倒れになり途中で資金を回収できなくなることです。そのため、収入が安定していて返済能力があることが何より大切です。
例えば、3年前の所得150万円・2年前の所得が250万円・前年の所得が400万円の場合、右肩上がりに所得が伸びているので、住宅ローンの返済には問題ないように思えます。
しかし、所得は3年間の平均で算出する金融機関が多いので、平均は266万円となります。基準の300万円を超えていないので、審査に通るのは厳しいでしょう。
また、3年前の所得50万円・2年前の所得1000万円・前年の所得50万円という場合、平均の所得は366万円なので基準は超えています。
しかし、2年前の所得1000万円が一時的なものだと判断されれば、審査に通るのは難しいです。
芸能人や作家・スポーツ選手などはこのようなケースになることが多いようです。
税金や社会保険料の滞納をしない
税金や健康保険・年金など、支払わなくてはいけないお金を滞納すると審査に通りません。
フリーランスは会社員と違い健康保険や年金を自分で手続きをして支払う必要があります。そのため、ついつい支払いを忘れてしまったということも。
税金などの滞納がないかは、必ず確認される項目です。滞納がある場合は、住宅ローンの審査の前に支払いを済ませておきましょう。
フリーランスの方は、事業用資金を借り入れている場合もあります。もちろん、事業用資金の返済を滞納しても審査は厳しくなります。
金融機関からの借入やクレジットカードの返済を滞納してしまうと、信用情報として5年間は情報が残るので注意しましょう。
節税対策はほどほどに
フリーランスをしていると、税金を減らそうと節税に力を入れてしまうものです。
経費を増やすような節税をすると、所得が減ってしまいます。その結果、住宅ローンを借りたいと思っても、収入面で条件に届かなくなります。
基本的に過去の所得を変更はできないので、翌年からの3年間でしっかりと所得がある申告をする必要があります。
所得が増えると税金も増えますが、デメリットばかりではありません。
住宅ローンの借入可能額が増えたり、より低い利率で借りられるようになります。
また、経費を減らせば手元に多くお金が残ります。その分を住宅ローンの頭金に使えるので、借入額を減らすこともできます。
長期的な観点では、節税よりもメリットがあると言えるので、住宅ローンを申し込む前の3期分は節税をほどほどにしておきましょう。
フラット35はフリーランスでも不利にならない
フラット35とは、公的機関と民間の金融機関が提携して運営している住宅ローンです。
フラット35は金利が固定されているので、金利上昇のリスクがありません。そのため、長期のライフプランを計画しやすくなります。
また、連帯保証人や保証料が不要のため、多くの人に利用されている住宅ローンです。
そんなフラット35ですが、申込者の職業や年収に関する基準は定められていません。そのため、フリーランスでも審査に通りやすいことが特徴です。
ただし、基準が定められていないとは言っても、転職して数か月・借入金額に対して年収が低すぎるなどの場合は、審査に通らないこともあるので注意しましょう。
また、フラット35のようにフリーランスでも借入しやすい住宅ローンがあるように、金融機関によっても審査が厳しいところと、多少緩いところがあります。
金融機関により、年収や業歴の条件・経費や節税対策の捉え方などが違いますので、いろいろな金融機関に相談してみるのもいいでしょう。
フリーランスでも住宅ローン控除は適用可能
住宅ローンを借り入れると気になるのが住宅ローン控除です。ここでは住宅と仕事場を兼用する場合の住宅ローン控除について解説します。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借入れたら、住宅ローン残高の1％が所得税や住民税から控除される制度です。所得税や住民税の控除の期間は、初年から10年間です。
例えば、年末時点で住宅ローンの残高が3000万円だった場合、1％の30万円が所得税や住民税から差し引かれます。
住宅ローンはあくまで居住用の住宅に適用される税制優遇制度です。そのため、仕事用のオフィスには適用されません。それでは、仕事場と居住部分の両方がある住宅の場合はどうなるのか見ていきましょう。
・居住部分が50％以上で事業用部分が50％未満の場合は、住宅ローンを適用可能
居住部分が50％以上であれば、住宅ローンを適用できます。ただし、住宅ローンの残高は居住部分の割合で計算されます。
また、事業用部分については、割合に応じて経費に計上できます。
・居住部分が90％以上で事業用部分が10％未満の場合は、すべて住宅として適用可能
この場合には、住宅のすべてが居住用として100％の割合で住宅ローン控除を申請可能です。
また、事業用の部分は割合に応じて経費にできるので、二重でお得になります。
・居住用部分が50％未満の場合は、住宅ローン控除を適用できない
居住部分が50％未満の場合は、住宅とみなされないので住宅ローン控除は適用できません。住宅ローン控除を受けたいのであれば、必ず居住用部分を50％以上にしましょう。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借入れたら、住宅ローン残高の1％が所得税や住民税から控除される制度です。所得税や住民税の控除の期間は、初年から10年間です。
例えば、年末時点で住宅ローンの残高が3000万円だった場合、1％の30万円が所得税や住民税から差し引かれます。
仕事場と居住部分が兼用となっている場合の住宅ローン適用条件
住宅ローンはあくまで居住用の住宅に適用される税制優遇制度です。そのため、仕事用のオフィスには適用されません。それでは、仕事場と居住部分の両方がある住宅の場合はどうなるのか見ていきましょう。
・居住部分が50％以上で事業用部分が50％未満の場合は、住宅ローンを適用可能
居住部分が50％以上であれば、住宅ローンを適用できます。ただし、住宅ローンの残高は居住部分の割合で計算されます。
また、事業用部分については、割合に応じて経費に計上できます。
・居住部分が90％以上で事業用部分が10％未満の場合は、すべて住宅として適用可能
この場合には、住宅のすべてが居住用として100％の割合で住宅ローン控除を申請可能です。
また、事業用の部分は割合に応じて経費にできるので、二重でお得になります。
・居住用部分が50％未満の場合は、住宅ローン控除を適用できない
居住部分が50％未満の場合は、住宅とみなされないので住宅ローン控除は適用できません。住宅ローン控除を受けたいのであれば、必ず居住用部分を50％以上にしましょう。
まとめ
フリーランスが住宅ローンを借りるのは、会社員と比べると難しいです。
しかし、所得を安定させる・業歴を積むなどの対策をすれば、住宅ローン審査に通ることができます。
節税をするのは大切ですが、住宅ローンに申し込む前の3年間は、所得が300万円以上になるように調整しましょう。
金融機関の住宅ローンが通らなかったとしても、フラット35などの比較的審査が通りやすい住宅ローンもあります。
自分にベストな対策と住宅ローンを調べて、住宅購入を目指しましょう。
しかし、所得を安定させる・業歴を積むなどの対策をすれば、住宅ローン審査に通ることができます。
節税をするのは大切ですが、住宅ローンに申し込む前の3年間は、所得が300万円以上になるように調整しましょう。
金融機関の住宅ローンが通らなかったとしても、フラット35などの比較的審査が通りやすい住宅ローンもあります。
自分にベストな対策と住宅ローンを調べて、住宅購入を目指しましょう。
