フリーランスは収入が安定しないため住宅ローンを利用できない。
そんな声を聞くことがありますが、実際のところどうなのでしょう。
この記事では、フリーランスでも住宅ローンを組めるのか、組めるとしたらその条件は何なのか、住宅ローン控除はどうなのか、といった内容
そんな声を聞くことがありますが、実際のところどうなのでしょう。
この記事では、フリーランスでも住宅ローンを組めるのか、組めるとしたらその条件は何なのか、住宅ローン控除はどうなのか、といった内容
フリーランスでも住宅ローン契約はできます
結論を先に書きますが、フリーランスでも住宅ローンを利用することは可能です。ただし、申し込みはできますが、審査は厳しくなります。
まずは、どのように審査が厳しくなるのか、審査に通るための条件を説明します。
住宅ローン審査に通るための一番の条件は、安定した収入があることです。フリーランスが住宅ローンの心配をするのは、収入が安定しない、収入の見通しが立てにくい、というのが主な理由でしょう。
会社員より年収が多いフリーランスの場合でも、お金を貸す側からすれば、収入の道がいつ絶たれるかわからない、その可能性がサラリーマンより高いという理由で、ローン契約に慎重になるわけです。
しかし、基準はあります。
住宅ローンの審査に通るには、一般的に、サラリーマンであれば収入が300万円、フリーランスであれば所得が300万円というのが基準となります。
会社員は「収入」、フリーランスは「所得」という点に注目してください。会社員の収入とは、給与の総支給額です。社会保険料や税金が引かれた手取り金額ではありません。
一方フリーランスの所得は、収入から経費を引いた金額です。収入が400万円あり、経費が200万円かかった場合は、所得が200万円になります。
そのため、会社員と比べるとフリーランスは所得で判断されるので、少し厳しいと言えます。
所得の300万円というのはあくまで目安であり、各金融機関によって差があります。必要な所得の基準を公表していないところもありますが、申し込みをしようと思っている金融機関の定款を調べてみてください。
フリーランスが住宅ローンを申し込むと、確定申告書3期分の提出を求められます。
フリーランスとして事業を始めてから1~2年しか経っていないと、3期分の確定申告書を提出できないので、審査に通らない可能性が高いです。
確定申告書の提出が1期分や2期分だけという金融機関もありますが、審査の基準は厳しくなる傾向にあります。基本的には事業を始めてから3年経過していないと、住宅ローンの審査の通過は厳しいと思っておきましょう。
まずは、どのように審査が厳しくなるのか、審査に通るための条件を説明します。
収入面の条件
住宅ローン審査に通るための一番の条件は、安定した収入があることです。フリーランスが住宅ローンの心配をするのは、収入が安定しない、収入の見通しが立てにくい、というのが主な理由でしょう。
会社員より年収が多いフリーランスの場合でも、お金を貸す側からすれば、収入の道がいつ絶たれるかわからない、その可能性がサラリーマンより高いという理由で、ローン契約に慎重になるわけです。
しかし、基準はあります。
住宅ローンの審査に通るには、一般的に、サラリーマンであれば収入が300万円、フリーランスであれば所得が300万円というのが基準となります。
会社員は「収入」、フリーランスは「所得」という点に注目してください。会社員の収入とは、給与の総支給額です。社会保険料や税金が引かれた手取り金額ではありません。
一方フリーランスの所得は、収入から経費を引いた金額です。収入が400万円あり、経費が200万円かかった場合は、所得が200万円になります。
そのため、会社員と比べるとフリーランスは所得で判断されるので、少し厳しいと言えます。
所得の300万円というのはあくまで目安であり、各金融機関によって差があります。必要な所得の基準を公表していないところもありますが、申し込みをしようと思っている金融機関の定款を調べてみてください。
業歴面の条件
フリーランスが住宅ローンを申し込むと、確定申告書3期分の提出を求められます。
フリーランスとして事業を始めてから1~2年しか経っていないと、3期分の確定申告書を提出できないので、審査に通らない可能性が高いです。
確定申告書の提出が1期分や2期分だけという金融機関もありますが、審査の基準は厳しくなる傾向にあります。基本的には事業を始めてから3年経過していないと、住宅ローンの審査の通過は厳しいと思っておきましょう。
住宅ローンとは何か
住宅ローンとは、住宅を購入する際に利用される融資のことです。一般的には、住宅を購入するために必要な資金の一部または全部を銀行や金融機関から借り入れます。この借り入れた資金は、住宅の購入費用や建築費用、リフォーム費用などに利用されます。ローンの返済は、借り入れた金額に対して一定期間にわたって定められた金利で返済することになります。多くの場合、返済期間は数年から数十年にわたります。住宅ローンは、住宅購入を支援し、資金調達を容易にするための重要な金融商品です。
住宅ローンの金利は、他のローンに比べて比較的低く、返済期間が長いという特徴があります。
住宅ローンでは、対象の住宅を担保として設定するのが一般的です。
住宅ローンは用途に制限があります。原則として利用者自身が居住する住宅でなければ利用できません。投資用の不動産には利用できません。ただし、利用者本人が居住する目的であれば、戸建てやマンション、新築だけでなく中古でも、基本的にはどのような物件でも対象となります。
住宅ローンの金利は？
住宅ローンの金利は、他のローンに比べて比較的低く、返済期間が長いという特徴があります。
住宅ローンの担保は？
住宅ローンでは、対象の住宅を担保として設定するのが一般的です。
住宅ローンの用途は？
住宅ローンは用途に制限があります。原則として利用者自身が居住する住宅でなければ利用できません。投資用の不動産には利用できません。ただし、利用者本人が居住する目的であれば、戸建てやマンション、新築だけでなく中古でも、基本的にはどのような物件でも対象となります。
フリーランスが住宅ローンを申し込んだ際の審査基準
フリーランスが住宅ローンの審査を受ける際は、通常のサラリーマンとは異なる審査基準が適用されることがあります。一般的な審査基準に加えて、以下のポイントが重視されることがあります。
収入の安定性
フリーランスの場合、定期的な給与明細がないため、収入の安定性が重要視されます。長期間の収入実績や将来の収入見込みを示すことが求められます。
収入証明書
収入を証明するための書類が重要です。確定申告書、源泉徴収票、事業収支計算書、銀行取引明細などが収入証明書として提出されます。一定期間、安定した収入があることが確認できれば、十分な返済能力があると認められることになります。
信用情報
信用情報やクレジットスコアも審査のポイントとなります。過去のローンやクレジットカードの利用履歴、債務整理の有無などが評価されます。
資産状況
資産状況も審査に影響を与えます。頭金や保証金の有無、他の不動産資産の有無などが考慮されます。
貯蓄履歴
定期的な貯蓄や積立があることも審査にプラスとなります。将来の支払い能力を示す要素として重視されます。
フリーランスの住宅ローン審査の対策4選
住宅ローン審査での収入や業歴は最低ラインの条件です。これを通過できる人が次に考慮すべき審査のポイントには以下の4つがあります。
金融機関がもっとも避けたいのが、貸し倒れになり途中で資金を回収できなくなることです。そのため、フリーランスの住宅ローン審査では、収入が安定していて返済能力があることが何より重要なポイントになります。極端な話、稼ぐ時は稼ぐが浮き沈みが激しい人よりも、金額は平均的でもフリーランスとして豊富な実績があったり、先々まで仕事の見通しが立っていることが求められるケースもあります。
また、所得が急激に伸びている人でも、金融機関の所得の計算方法には注意する必要があります。たとえば、3年前の所得が150万円・2年前の所得が250万円・前年の所得が400万円の場合、右肩上がりに所得が伸びているので住宅ローンの返済には問題ないように思えますが、所得を3年間の平均で算出する金融機関が多いので、平均は266万円となります。基準の300万円を超えていないので、審査に通るのは厳しいでしょう。
また、3年前の所得50万円・2年前の所得1000万円・前年の所得50万円という場合、平均の所得は366万円なので基準は超えています。しかし、2年前の所得1000万円が一時的なものだと判断されれば、審査に通るのは難しいです。芸能人や作家・スポーツ選手などはこのようなケースになることが多いようです。
税金や健康保険・年金など、支払わなくてはいけないお金を滞納していると審査に通りません。
フリーランスは会社員と違い、健康保険や年金を自分で手続きをして支払う必要があります。仕事が忙しくて、ついつい支払いを忘れてしまうこともあるでしょう。
しかし、税金などの滞納がないかは、住宅ローンの審査において必ず確認される項目です。滞納がある場合は、住宅ローンの審査の前に支払いを済ませておきましょう。
フリーランスの方は、事業用資金を借り入れている場合もあります。もちろん、事業用資金の返済を滞納していても審査を通るのは難しくなります。
金融機関からの借入やクレジットカードの返済を滞納してしまうと、信用情報として5年間は情報が残るので注意しましょう。
フリーランスの中には、納付する税金を減らそうと節税に力を入れている人もいます。しかし住宅ローンの審査を考えると、この節税があだとなることもあります。
経費を増やすような節税をすると、所得が減ってしまいます。その結果、住宅ローンを借りたいと思っても、収入面で条件に届かなくなります。
基本的に過去の所得を変更はできないので、翌年からの3年間でしっかりと所得がある申告をしていく必要があります。
所得が増えると税金も増えますが、それについてはデメリットばかりではありません。住宅ローンの借入可能額が増えたり、より低い利率で借りられるようになります。
また、経費を減らせば手元に多くお金が残ります。その分を住宅ローンの頭金に使えるので、借入額を減らすこともできます。
長期的な観点では、節税よりもメリットがあると言えるので、住宅ローンを申し込む前の3期分は節税をほどほどにしておきましょう。
フラット35とは、公的機関と民間の金融機関が提携して運営している住宅ローンです。
フラット35は金利が固定されているので、金利上昇のリスクがありません。そのため、長期のライフプランを計画しやすくなります。
また、連帯保証人や保証料が不要のため、多くの人に利用されている住宅ローンです。
そんなフラット35ですが、申込者の職業や年収に関する基準は定められていません。そのため、フリーランスでも審査に通りやすいことが特徴です。
ただし、基準が定められていないとは言っても、転職して数か月・借入金額に対して年収が低すぎるなどの場合は、審査に通らないこともあるので注意しましょう。
また、フラット35のようにフリーランスでも借入しやすい住宅ローンがあるように、金融機関によって、ローン審査が厳しいところと多少緩いところがあります。金融機関によって、年収や業歴の条件・経費や節税対策の捉え方などが違いますので、いろいろな金融機関に相談してみるのもいいでしょう。
安定性が何より重要
金融機関がもっとも避けたいのが、貸し倒れになり途中で資金を回収できなくなることです。そのため、フリーランスの住宅ローン審査では、収入が安定していて返済能力があることが何より重要なポイントになります。極端な話、稼ぐ時は稼ぐが浮き沈みが激しい人よりも、金額は平均的でもフリーランスとして豊富な実績があったり、先々まで仕事の見通しが立っていることが求められるケースもあります。
また、所得が急激に伸びている人でも、金融機関の所得の計算方法には注意する必要があります。たとえば、3年前の所得が150万円・2年前の所得が250万円・前年の所得が400万円の場合、右肩上がりに所得が伸びているので住宅ローンの返済には問題ないように思えますが、所得を3年間の平均で算出する金融機関が多いので、平均は266万円となります。基準の300万円を超えていないので、審査に通るのは厳しいでしょう。
また、3年前の所得50万円・2年前の所得1000万円・前年の所得50万円という場合、平均の所得は366万円なので基準は超えています。しかし、2年前の所得1000万円が一時的なものだと判断されれば、審査に通るのは難しいです。芸能人や作家・スポーツ選手などはこのようなケースになることが多いようです。
税金や社会保険料の滞納をしていない
税金や健康保険・年金など、支払わなくてはいけないお金を滞納していると審査に通りません。
フリーランスは会社員と違い、健康保険や年金を自分で手続きをして支払う必要があります。仕事が忙しくて、ついつい支払いを忘れてしまうこともあるでしょう。
しかし、税金などの滞納がないかは、住宅ローンの審査において必ず確認される項目です。滞納がある場合は、住宅ローンの審査の前に支払いを済ませておきましょう。
フリーランスの方は、事業用資金を借り入れている場合もあります。もちろん、事業用資金の返済を滞納していても審査を通るのは難しくなります。
金融機関からの借入やクレジットカードの返済を滞納してしまうと、信用情報として5年間は情報が残るので注意しましょう。
節税対策はほどほどに
フリーランスの中には、納付する税金を減らそうと節税に力を入れている人もいます。しかし住宅ローンの審査を考えると、この節税があだとなることもあります。
経費を増やすような節税をすると、所得が減ってしまいます。その結果、住宅ローンを借りたいと思っても、収入面で条件に届かなくなります。
基本的に過去の所得を変更はできないので、翌年からの3年間でしっかりと所得がある申告をしていく必要があります。
所得が増えると税金も増えますが、それについてはデメリットばかりではありません。住宅ローンの借入可能額が増えたり、より低い利率で借りられるようになります。
また、経費を減らせば手元に多くお金が残ります。その分を住宅ローンの頭金に使えるので、借入額を減らすこともできます。
長期的な観点では、節税よりもメリットがあると言えるので、住宅ローンを申し込む前の3期分は節税をほどほどにしておきましょう。
フラット35はフリーランスでも不利にならない
フラット35とは、公的機関と民間の金融機関が提携して運営している住宅ローンです。
フラット35は金利が固定されているので、金利上昇のリスクがありません。そのため、長期のライフプランを計画しやすくなります。
また、連帯保証人や保証料が不要のため、多くの人に利用されている住宅ローンです。
そんなフラット35ですが、申込者の職業や年収に関する基準は定められていません。そのため、フリーランスでも審査に通りやすいことが特徴です。
ただし、基準が定められていないとは言っても、転職して数か月・借入金額に対して年収が低すぎるなどの場合は、審査に通らないこともあるので注意しましょう。
また、フラット35のようにフリーランスでも借入しやすい住宅ローンがあるように、金融機関によって、ローン審査が厳しいところと多少緩いところがあります。金融機関によって、年収や業歴の条件・経費や節税対策の捉え方などが違いますので、いろいろな金融機関に相談してみるのもいいでしょう。
フリーランスでも住宅ローン控除は適用可能
住宅ローンを借り入れる際に気になるのが住宅ローン控除です。ここでは住宅と仕事場を兼用する場合の住宅ローン控除について解説します。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借入れた場合、住宅ローン残高の1％が所得税や住民税から控除される制度です。所得税や住民税の控除の期間は、初年から10年間です。
例えば、年末時点で住宅ローンの残高が3000万円だった場合、1％の30万円が所得税や住民税から差し引かれます。
仕事場と居住部分が兼用となっている場合の住宅ローン適用条件
住宅ローンはあくまで居住用の住宅に適用される税制優遇制度です。そのため、仕事用のオフィスには適用されません。それでは、仕事場と居住部分の両方がある住宅の場合はどうなるのか見ていきましょう。
・居住部分が50％以上で事業用部分が50％未満の場合は、住宅ローンを適用可能
居住部分が50％以上であれば、住宅ローンを適用できます。ただし、住宅ローンの残高は居住部分の割合で計算されます。
また、事業用部分については、割合に応じて経費に計上できます。
・居住部分が90％以上で事業用部分が10％未満の場合は、すべて住宅として適用可能
この場合には、住宅のすべてが居住用として100％の割合で住宅ローン控除を申請可能です。
また、事業用の部分は割合に応じて経費にできるので、二重でお得になります。
・居住用部分が50％未満の場合は、住宅ローン控除を適用できない
居住部分が50％未満の場合は、住宅とみなされないので住宅ローン控除は適用できません。住宅ローン控除を受けたいのであれば、必ず居住用部分を50％以上にしましょう。
住宅ローン手続きの一般的な流れ
住宅ローンの手続きは、一般的な以下の流れで行われます。
住宅ローンを申請する前に、銀行や信用金庫、住宅金融公庫などの金融機関で予備審査を受けます。所得や借入可能額などが審査されます。
住宅ローンの申請に必要な物件を選定します。予算、希望の立地条件、間取り、物件価格などを考慮します。
銀行や金融機関は、物件の価値を評価し、ローンの担保価値を算出します。これにより、ローンの審査や金利条件が決定されます。
金融機関に住宅ローンの申請を行います。申込書や必要書類（収入証明書、勤務先の確認書、住民票など）を提出します。
金融機関は申請書類や提出された情報をもとに審査を行います。所得、借入履歴、担保評価などが審査されます。
審査が通ると、金融機関から融資条件や金利、返済プランなどが提示されます。条件に同意した場合、契約手続きに移ります。
融資条件に同意したら、住宅ローンの契約手続きを行います。契約書や重要事項説明書などの書類に署名・捺印します。
住宅ローンの担保となる物件の登記手続きや抵当権設定手続きを行います。これにより、金融機関が物件を担保として保有する権利が確保されます。
契約手続きが完了し、担保設定が完了すると、金融機関から融資が行われます。融資金が物件の売主に支払われ、物件の所有権が融資を受けた借り手に移ります。
返済
融資を受けた後は、月々の返済が始まります。返済額や返済期間は契約時に決められた条件に基づいています。
事前審査
住宅ローンを申請する前に、銀行や信用金庫、住宅金融公庫などの金融機関で予備審査を受けます。所得や借入可能額などが審査されます。
物件の選定
住宅ローンの申請に必要な物件を選定します。予算、希望の立地条件、間取り、物件価格などを考慮します。
物件の評価
銀行や金融機関は、物件の価値を評価し、ローンの担保価値を算出します。これにより、ローンの審査や金利条件が決定されます。
住宅ローン申請
金融機関に住宅ローンの申請を行います。申込書や必要書類（収入証明書、勤務先の確認書、住民票など）を提出します。
審査
金融機関は申請書類や提出された情報をもとに審査を行います。所得、借入履歴、担保評価などが審査されます。
融資条件の提示
審査が通ると、金融機関から融資条件や金利、返済プランなどが提示されます。条件に同意した場合、契約手続きに移ります。
契約手続き
融資条件に同意したら、住宅ローンの契約手続きを行います。契約書や重要事項説明書などの書類に署名・捺印します。
担保設定
住宅ローンの担保となる物件の登記手続きや抵当権設定手続きを行います。これにより、金融機関が物件を担保として保有する権利が確保されます。
融資
契約手続きが完了し、担保設定が完了すると、金融機関から融資が行われます。融資金が物件の売主に支払われ、物件の所有権が融資を受けた借り手に移ります。
返済
融資を受けた後は、月々の返済が始まります。返済額や返済期間は契約時に決められた条件に基づいています。
まとめ
フリーランスが住宅ローンを借りるのは、会社員と比べると難しいです。
しかし、所得を安定させる・業歴を積むなどの対策をすれば、住宅ローン審査に通ることができます。
節税をするのは大切ですが、住宅ローンに申し込む前の3年間は、所得が300万円以上になるように調整しましょう。
金融機関の住宅ローンが通らなかったとしても、フラット35などの比較的審査が通りやすい住宅ローンもあります。
自分にベストな対策と住宅ローンを調べて、住宅購入を目指しましょう。
しかし、所得を安定させる・業歴を積むなどの対策をすれば、住宅ローン審査に通ることができます。
節税をするのは大切ですが、住宅ローンに申し込む前の3年間は、所得が300万円以上になるように調整しましょう。
金融機関の住宅ローンが通らなかったとしても、フラット35などの比較的審査が通りやすい住宅ローンもあります。
自分にベストな対策と住宅ローンを調べて、住宅購入を目指しましょう。
